MJOP: meerjarenonderhoudsplan
Met een MJOP, een meerjarenonderhoudsplan, krijgt u inzicht in het verwachte onderhoud aan woningen of appartementen binnen bijvoorbeeld uw VvE. Hiermee weet u precies welk bedrag de leden van de VvE maandelijks opzij moeten zetten en voorkomt u grote financiële problemen! Wilt u weten wat ik voor u kan betekenen? Neem vrijblijvend contact op!
Waar wordt een MJOP voor gebruikt?
Een Meerjarenonderhoudsplan, in de regel afgekort tot MJOP is een methodiek waarbij de te verwachten onderhoudswerkzaamheden in tijd, geld en omvang zichtbaar worden gemaakt. Voor een bepaalde periode (meestal 10 of 15 jaar voor woningbouw en 20 of 40 jaar voor gemeentelijke- en bedrijfsgebouwen) wordt voor alle onderhoudsgevoelige elementen van een gebouw vastgesteld wanneer, hoe vaak en welke onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn om de staat van onderhoud van dat gebouw op een bepaald gewenst niveau te houden of te krijgen. Een MJOP wordt opgesteld aan de hand van recente inspectiegegevens. Een MJOP is daarom een dynamisch document wat periodiek (elke 3 jaar) dient te worden geactualiseerd.
Hoe komt een MJOP tot stand?
Om een MJOP te kunnen opstellen worden allereerst alle beschikbare gegevens over het gebouw en onderhoudshistorie verzameld. Deze gegevens worden, indien relevant, vastgelegd in een bestand voor opstellen en uitwerken van de MJOP. Vervolgens wordt er door een bouwkundig adviseur van Nei advies een visuele inspectie uitgevoerd, waarbij wordt vastgesteld welke onderhoudsgevoelige elementen in het gebouw aanwezig zijn en of de hoeveelheden overeenkomen met de bekende gegevens. Van al deze elementen wordt de technische staat van het onderhoud beoordeeld. Dit gebeurt ter plaatse en volgens de methode NEN 2767. De inspectie wordt dan objectief en eenduidig gedaan door het element te controleren op (gestandaardiseerde) gebreken.
De ernst, omvang en intensiteit van de geconstateerde gebreken worden volgens een vaste methode beoordeeld. Elk element krijgt daarmee een conditiescore variërend van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Als een onderdeel niet visueel te beoordelen is omdat het element niet visueel verouderd, wordt de conditie bepaald aan de hand van de (geschatte) leeftijd gerelateerd aan de theoretische levensduur van dat element.
Alle gebreken worden vervolgens ingedeeld op risico’s/prioriteit waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen: veiligheid & gezondheid, functionaliteit & kosten, esthetica etc. Hierbij spelen de eisen van de eigenaar/gebruiker en het beschikbare budget een belangrijke rol. Wat is de gewenste situatie, het programma van eisen?
Alle werkzaamheden nodig om de geconstateerde gebreken op te heffen krijgen een eenheidsprijs. Alle planmatig uit te voeren onderhoudswerkzaamheden krijgen tevens een cyclus. Om de hoeveel jaar worden de werkzaamheden uitgevoerd en wat kost de uitvoering? De prijzen zijn gebaseerd op landelijke gemiddelden en eigen databases. Daarnaast speelt de ervaring van de bouwkundige adviseur van Nei advies hierin een belangrijke rol.
Nadat al deze elementen (hoeveelheden, gebreken, conditie en eenheidsprijs) zijn bepaald vindt het belangrijkste plaats t.w. de planning van de onderhoudsactiviteiten. Hierbij wordt gezocht naar de meest efficiënte en doelmatige planning van de werkzaamheden waarbij budget, prioriteiten en het gewenste onderhoudsniveau bepalend zijn. Dit is voor elk gebouw specifiek. Kosten kunnen worden bespaard door onderhoudswerkzaamheden te combineren waarbij bijvoorbeeld steigerkosten worden beperkt. Als de planning gereed is, is duidelijk te zien wanneer welke onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd en hoeveel reserveringen hiervoor jaarlijks nodig zijn.
Van het MJOP wordt tot slot een duidelijk rapportage opgesteld waarin een conditiescore per bouwdeel, de geconstateerde gebreken en bevindingen (voorzien van foto’s), een meerjarige begroting, een planning en een kapitalisatie helder inzichtelijk worden gemaakt.
Voordelen MJOP opgesteld door Nei advies
- Inspecties worden uitgevoerd door een deskundig bouwkundige adviseur volgens de methode conditiemeting NEN 2767. Dit waarborgt een eenduidige vastlegging van de huidige technische staat.
- Vooraf worden duidelijke afspraken gemaakt over welke onderdelen wel of niet in de MJOP worden opgenomen, welke uitgangspunten worden gehanteerd en wat u verder mag verwachten.
- Nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd (verzamelen van de gegevens, conditiemeting en opstellen van de planning) ontvangt u een duidelijk, begrijpelijk en overzichtelijke rapportage volgens de vooraf vastgestelde uitgangspunten.
Voordelen MJOP voor u
- Duidelijk inzicht in de toegepaste bouwmaterialen en hoeveelheden
- Duidelijk inzicht in de huidige staat van het onderhoud
- Duidelijk inzicht in de huidige gebreken (correctief onderhoud)
- Duidelijk inzicht in de te organiseren preventief onderhoud
- Duidelijk inzicht in de onderhoudskosten op lange en korte termijn
MJOP klaar! En nu?
Indien een MJOP gereed is moet deze uiteraard worden bijgehouden en geactualiseerd. Wij adviseren elke 3 jaar een conditiemeting uit te voeren. Dit vindt meestal plaats 2 jaar voor de cyclisch van een bepaald onderdeel. Hier word vaak het schilderwerk als leidraad gehouden. Naast het actueel houden van de MJOP dienen ook de opgenomen onderhoudswerkzaamheden in de MJOP voor het komende jaar/jaren worden uitgevoerd om het gebouw in een goede conditie te houden.
Ook hierin kan Nei advies het gehele traject uit handen nemen. Van het opstellen van een duidelijke technische werkomschrijving van de uit te voeren werkzaamheden, het opvragen van de nodige offertes tot de aanbesteding en begeleiding van projecten.
Nei advies is u graag van dienst!